“아파트 옵션 상품, 앞으로 계약 해제 가능하다 !”

- 25개 건설업체의 불공정 약관 조항 시정 -

□ 공정거래위원회(위원장 정재찬, 이하 공정위)는 전국 25개 건설업체*가 사용하는 ‘아파트 옵션 상품 공급 계약서**’를 점검하여 고객의 해제권 제한 조항 등 4개 유형***의 불공정 약관 조항을 시정****함.

* <별첨 1> 조사 대상 사업자 및 불공정 약관 현황

** 발코니 확장, 붙박이장, 시스템 에어컨, 빌트인 냉장고, 가변형 벽체 등 아파트 분양에 부수하여 별도로 계약이 체결되는 옵션 상품 일체에 관한 공급 계약서를 통칭함.

*** ① 고객의 해제권을 제한하는 조항, ② 위약금을 과다하게 부과하는 조항, ③ 위약금 이외에 별도의 원상회복비용을 일괄적으로 부담시키는 조항, ④ 옵션 대금 미납시 아파트 입주 자체를 제한하는 조항

**** 이번 조사 대상 25개 사업자는 약관 심사 과정에서 해당 약관 조항을 모두 스스로 시정함.

Ⅰ		추진 배경

□ 최근 건설사들은 아파트 분양 시장에서 타 브랜드와의 차별화를 위해 다양한 옵션 상품*을 공급하고 있으며 옵션 상품의 거래 비중이 커지면서 이와 관련된 소비자 피해도 늘어나는 상황임.

* 예전에는 발코니 확장, 붙박이장 설치 정도만 옵션으로 제공되었으나, 최근에는 시스템에어컨, 빌트인 냉장고, 가변형 벽체 등 다양한 옵션 상품이 제공됨.

ㅇ 특히 해제권 제한, 과도한 위약금 부과, 옵션 대금 미납 시 입주 제한 등 불공정 거래 관행이 많아지면서 소비자 피해도 증가하고 있음.

□ 공정위는 ‘아파트 옵션 상품 공급 계약서’ 의 불공정 약관을 시정하여 이와 같은 소비자 피해와 분쟁을 사전에 예방하고자 실태조사를 추진함.

Ⅱ		주요 시정 내용

1. 고객의 해제권을 제한하는 조항

※ 19개 사업자 해당[(주)대우건설, 롯데건설(주), (주)부영주택, 삼성물산(주), (주)삼호, ㈜서희건설, 지에스건설(주), 한신공영(주), (주)한양, 현대건설(주), 현대엔지니어링(주), (주)서한, (주)협성건설, 세종건설(주), 광문개발(주), (주)시티종합건설, (주)반도건설, (주)서령개발, (주)동화주택]

□ (시정 전) 아파트 옵션 상품의 계약 체결 이후 또는 특정 시점 이후에는 소비자의 계약 해제가 일체 불가한 것으로 규정함.

□ (시정 후) 당사자 일방이 이행에 착수하기 이전까지는 소비자가 계약을 해제할 수 있도록 규정함.

수정 전 약관 조항(예)	수정 후 약관 조항(예)
ㅇ 을은 발코니확장 및 기타옵션 선택사양을 본 계약 체결 후에는 해제할 수 없다. ㅇ 을은 자신의 사정으로 인한 경우 스스로 본 계약을 해제할 수 있다. 다만, 본 계약이후 1개월 경과 후에는 본 계약을 해제할 수 없다.	ㅇ 본 옵션 계약은 주문제작에 의해 진행되므로 해당 공사의 착수 이후에는 해제할 수 없다. ㅇ 수급자는 자신의 사정으로 인한 경우 스스로 본 계약을 해제할 수 있습니다. 다만, 중도금을 1회라도 납부한 후에는 공급자가 인정하는 경우에 한합니다.

□ (시정 사유) 해당 조항은 옵션 상품의 계약 체결 이후 또는 특정 시점 이후에 해제가 일체 불가한 것으로 규정하여 법률의 규정*에 의한 고객의 해제권**을 과도하게 제한함.(약관법 제9조 제1호)

* 민법 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

** 민법 제565조 제1항에 의하면 고객이 사업자에게 ‘계약금’을 교부하도록 정하고 있는 아파트 옵션상품 공급계약은 당사자 일방이 이행에 착수하기 이전까지는 소비자가 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있음.

※ 이행의 착수는 ‘객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행 행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제 행위를 하는 것(대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결)’이며 아파트 옵션 상품 공급계약에서 당사자 일방이 이행에 착수하는 시기는 사업자(건설업체)가 옵션 상품을 아파트에 설치하는 시점 또는 고객(입주예정자)이 중도금(또는 잔금)을 납부하는 시점임.

2. 위약금을 과다하게 부과하는 조항

※ 3개 사업자 해당[(주)포스코건설, (주)협성건설, (주)동화주택]

□ (시정 전) 위약금은 거래 대금의 10% 수준이 통상의 거래 관행임에도 일부 업체가 옵션 상품 계약금(=계약 해제 시 위약금)을 거래 대금의 20%로 규정함.

□ (시정 후) 계약금을 거래 대금의 10%로 정하도록 하여 위약금이 통상의 거래 관행에 맞게 지급되도록 규정함.

수정 전 약관 조항(예)	수정 후 약관 조항(예)
ㅇ 공급금액 – 계약금(20%).	ㅇ 공급금액 – 계약금(10%).

□ (시정 사유) 위약금은 거래 대금의 10% 수준이 통상의 거래 관행임에도 해당 조항은 위약금 액수가 과도하게 책정되어 있어서 고객에게 부당하게 과중한 손해 배상 의무를 부담시키는 불공정 조항임.(약관법 제8조)

※ 참고자료 – 소비자 분쟁 해결기준(창호공사업)

○ 소비자의 귀책 사유로 인한 계약 해제

계약 또는 실측만 한 경우 : 계약금을 위약금으로 하되 총 시공비의 10%를 한도로 배상

공사에 착수한 경우 : 실 손해액 배상 (실 손해액은 사업자가 입증)

3. 위약금 이외에 별도의 원상 회복 비용을 부담시키는 조항

※ 21개 사업자 해당[대림산업(주), (주)대우건설, 롯데건설(주), 삼성물산(주), (주)삼호, (주)서희건설, 에스케이건설(주), 지에스건설(주), (주)포스코건설, 한신공영(주), (주)한양, 현대건설(주), 현대엔지니어링(주), (주)서한, ㈜협성건설, 세종건설(주), 이지건설(주), 중흥에스클래스(주), 광문개발(주), (주)시티종합건설, ㈜서령개발]

□ (시정 전) 고객의 해제권 행사 시점을 구분하지 않고 일괄적으로 위약금 이외에 별도의 원상 회복 비용(실 손해액)까지 부담하도록 규정함.

□ (시정 후) 고객이 사업자의 이행 착수 이전에 옵션 계약을 해제할 시에는 위약금만을 부담하도록 규정함.

ㅇ 다만 사업자의 이행 착수 이후에 해제할 시에는 원상 회복 비용(실 손해액)까지 추가로 부담하도록 규정함.

수정 전 약관 조항(예)	수정 후 약관 조항(예)
ㅇ 계약금 납입 후 을의 사유로 이 계약이 해제된 때에는 유상옵션 공급 대금 총액의 10%는 위약금으로 갑에게 귀속되며, 위약금과 별도로 을은 원상회복에 필요한 일체의 비용을 부담하여야 하고 갑은 을이 기 납부한 금액에서 원상복구 비용을 공제한다.	ㅇ 갑의 귀책사유 없이 을의 귀책사유로 본 계약이 해제되는 경우 제1조의 총 공급금액 중 10%에 해당하는 금액은 위약금으로 갑에게 귀속된다. ㅇ 계약금 납입 후 이행 착수 전에 을의 사유로 이 계약이 해제된 때에는 유상옵션 공급 대금 총액의 10%는 위약금으로 갑에게 귀속되며, 이행 착수 이후에 을의 사유로 계약이 해제된 때에는 위약금과 별도로 을은 원상회복에 필요한 일체의 비용을 부담하여야 하고 갑은 을이 기 납부한 금액에서 원상복구 비용을 공제한다.

□ (시정 사유) 위약금은 손해 배상액의 예정에 해당하므로, 이는 손해의 발생 사실과 손해액에 대한 입증의 곤란을 덜고 분쟁의 발생을 예방하기 위한 것이어서 실제 발생한 손해액이 예정 배상액을 초과하더라도 초과액을 청구할 수 없는 것이 원칙임.

ㅇ 따라서 계약 해제 시 위약금을 이미 정하고 있음에도 고객의 계약해제 시점*을 구분하지 않고 일률적으로 별도의 원상 회복 비용까지 부담시키는 것은 고객에게 부당하게 불리하고 과중한 손해 배상 의무를 지우는 불공정 조항임.(약관법 제6조 제2항 제1호, 제8조)

* 계약․실측만 한 경우 또는 공사에 착수한 경우

4. 옵션 상품 대금 미납 시 아파트 입주를 제한하는 조항

※ 17개 사업자 해당[대림산업(주), (주)대우건설, 롯데건설(주), (주)삼호, (주)서희건설, 지에스건설(주), ㈜포스코건설, (주)한양, 현대건설(주), 현대엔지니어링(주), (주)서한, (주)호반건설주택, 세종건설(주), 중흥에스클래스(주), 광문개발(주), (주)서령개발, ㈜동화주택]

□ (시정 전) 옵션 상품 공급 계약과 아파트 공급 계약은 별개의 계약임에도 옵션 대금 미납을 이유로 고객의 아파트의 입주 자체를 금지함.

□ (시정 후) 해당 조항을 삭제하거나 수정하여 고객의 옵션 대금 미납을 이유로 아파트 입주 자체를 금지하는 불공정 조항을 시정함.

수정 전 약관 조항(예)	수정 후 약관 조항(예)
ㅇ 갑은 을이 옵션공급대금 전액을 납부하지 않으면 을의 아파트 입주를 거부할 수 있다.	ㅇ <삭제>. ㅇ 갑은 을이 잔금 미납시 관련법 의거하여 필요한 조치를 할 수 있다.

□ (시정 사유) 아파트 공급 계약과 옵션 상품 공급 계약은 법적으로 별개의 계약이어서 동시 이행 관계*에 있지 않으므로 아파트 옵션 계약에 기한 고객의 대금 지급 의무와 동시 이행의 관계에 있는 것은 사업자의 아파트 옵션 상품 공급 의무에 국한될 뿐 아파트 자체의 인도 의무는 포함되지 않음.

ㅇ 따라서 옵션 대금 미납을 이유로 사업자가 아파트 입주 자체를 제한하는 것은 고객에게 부당하게 불리하여 불공정 조항임.(약관법 제6조 제2항 제1호)

* 민법 제536조(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

Ⅲ		기대 효과 ‧ 계획

□ 이번 불공정 약관 시정을 계기로 아파트 옵션 상품 공급 계약 관련 소비자 피해를 예방하고, 해당 시장에서의 공정한 거래 관행을 형성하는데 기여할 것으로 기대됨.

□ 공정위는 국민 생활과 밀접한 분야의 불공정 약관을 지속적으로   점검하여 시정할 계획임.

※ <별첨> 1. 조사 대상 건설업체 ‧ 자진시정 현황

2. 소비자 피해 사례

<별첨 1>

조사 대상 사업자 및 불공정 약관 현황

연번	구분	사업자(건설업체명)	해제권 제한	위약금 과다 부과	별도 원상회복비용	옵션 대금 미납시 입주 불가
1	대형 건설 업체	대림산업(주)			ㅇ	ㅇ
2		(주)대우건설	ㅇ		ㅇ	ㅇ
3		롯데건설(주)	ㅇ		ㅇ	ㅇ
4		(주)부영주택	ㅇ
5		삼성물산(주)	ㅇ		ㅇ
6		(주)삼호	ㅇ		ㅇ	ㅇ
7		(주)서희건설	ㅇ		ㅇ	ㅇ
8		에스케이건설(주)			ㅇ
9		지에스건설(주)	ㅇ		ㅇ	ㅇ
10		㈜포스코건설		ㅇ	ㅇ	ㅇ
11		한신공영(주)	ㅇ		ㅇ
12		(주)한양	ㅇ		ㅇ	ㅇ
13		현대건설(주)	ㅇ		ㅇ	ㅇ
14		현대엔지니어링(주)	ㅇ		ㅇ	ㅇ
15	중형 건설 업체	(주)서한	ㅇ		ㅇ	ㅇ
16		(주)협성건설	ㅇ	ㅇ	ㅇ
17		(주)호반건설주택				ㅇ
18		세종건설(주)	ㅇ		ㅇ	ㅇ
19		이지건설(주)			ㅇ
20		중흥에스클래스(주)			ㅇ	ㅇ
21		광문개발(주)	ㅇ		ㅇ	ㅇ
22		(주)시티종합건설	ㅇ		ㅇ
23		(주)반도건설	ㅇ
24		(주)서령개발	ㅇ		ㅇ	ㅇ
25		(주)동화주택	ㅇ	ㅇ		ㅇ

<별첨 2>

소비자 피해 사례

※ 공정거래위원회 및 한국소비자원 소비자 상담센터 피해 접수 사례임.

□ 고객의 해제권 행사를 제한한 사례

■ A는 2015. 9. 16. OO신도시 □□아파트의 분양계약을 체결하고, 9. 21. 옵션상품(발코니 확장과 시스템에어컨 및 중문)을 함께 계약함. 그런데 이후 A는 개인적인 사정으로 같은 해 11. 2. 전화로 옵션 계약의 해제를 사업자에게 통보하였는데 이미 공사 예산이 확정되어 해제가 불가능하다는 답변을 받음.

□ 옵션 계약 해제시 과다한 위약금을 부과한 사례

■  B는 2014. 8. 24. 분양 계약했던 △△아파트(2016. 6. 입주예정)의 유상 옵션 품목인 빌트인 냉장고를 신청하고 계약금으로 총 금액(540만원)의 20%인 108만원을 결제함. 그런데 이후 B는 개인적인 사정(직장 위치 변동)으로 인해 아파트 입주를 포기해야 하는 상황이 되어서, 2015년 5월경 빌트인 냉장고 신청계약에 대하여 취소를 요청함. 그러자 사업자는 옵션계약 중도 해지시 총 금액의 20%를 위약금으로 공제하므로 추가적으로 환급해줄 것이 없음을 통보함. B는 아파트가 2016년 6월 완공 예정이고 제품(빌트인 냉장고) 또한 설치 전임에도 불구하고 20% 위약금은 과다하다고 생각하여 공정거래위원회에 약관심사를 의뢰하고 한국소비자원에 피해구제를 신청함.

□ 옵션 대금 미납을 이유로 아파트 입주를 거부당한 사례

■ C는 2013년에 분양받은 □□아파트의 공사가 완료되어 2015년 10월에 입주를 앞두고 있었음. C는 아파트 분양 당시에 주택공급계약과는 별도로 선택품목(발코니 확장, 시스템 에어콘 등)을 설치하는 계약서를 작성함. 그런데 C는 발코니의 확장으로 인해 화분 설치공간이 없어지는 단점이 있고 겨울철 난방의 효율성 문제도 걱정이 되어 이를 취소하기로 결심하고 계약금을 납부하지 않았으나 사업자는 옵션 계약 취소의 의사표시를 제대로 전달받지 못했다며 분쟁이 발생함. 이로 인해 C는 아파트 분양대금을 모두 납부하였음에도 불구하고 별도공급품목의 대금을 미납하고 있다는 이유로 아파트 입주를 거부당함.